Kündigung строительного договора: VOB/B и BGB в обзоре

Два пути: без причины и по важной причине

Свободное расторжение заказчиком. Он может расторгнуть договор по § 648 BGB и § 8 абз. 1 п. 1 VOB/B в любой момент до завершения работ. Подрядчик сохраняет согласованное вознаграждение, но должен засчитать то, что он сэкономил из-за прекращения договора или заработал иным использованием либо недобросовестно не стал зарабатывать. По § 648 BGB предполагается, что подрядчику (Unternehmer) причитается 5 процентов вознаграждения за ещё не выполненную часть.

Расторжение по важной причине (wichtiger Grund). § 648a BGB позволяет обеим сторонам расторгнуть договор без соблюдения срока, если нельзя требовать продолжения до завершения (абз. 1). Возможно частичное расторжение (Teilkündigung), если оно касается обособленной части (абз. 2).

Основания расторжения для заказчика по VOB/B

§ 8 VOB/B помимо свободного расторжения называет другие случаи:

• Банкротство подрядчика (§ 8 абз. 2): при прекращении платежей, заявлении о банкротстве или открытии производства. Расчёт выполненных работ по § 6 абз. 5; возмещение ущерба за неисполнение остатка.
• Дефекты и просрочка (§ 8 абз. 3): заказчик может расторгнуть договор, если в случаях § 4 абз. 7 и абз. 8 п. 1 и § 5 абз. 4 назначенный срок истёк безрезультатно. Условие: разумный срок с предупреждением о расторжении.
• Соглашения, ограничивающие конкуренцию, и нарушения при размещении заказов (§ 8 абз. 4): только в особых случаях, с коротким пресекательным сроком в 12 календарных дней с момента, когда стало известно основание.

После расторжения по абз. 3 заказчик вправе поручить ещё не завершённую часть третьему лицу за счёт подрядчика. Он может также отказаться от дальнейшего выполнения и потребовать возмещения ущерба за неисполнение, если выполнение для него больше не представляет интереса. Он вправе пользоваться техникой, лесами и материалами за разумное вознаграждение и в течение 12 рабочих дней (Werktage) после расчёта с третьим лицом обязан прислать расчёт дополнительных расходов.

Расторжение подрядчиком по § 9 VOB/B

Подрядчик может расторгнуть договор:

1. если заказчик не совершает действие, которое ему положено, и тем самым лишает подрядчика возможности выполнить работу (просрочка принятия, Annahmeverzug),
2. если заказчик не производит наступивший платёж или иным образом допускает просрочку должника (Schuldnerverzug).

Расторжение нужно заявить письменно, и оно допустимо только после того, как подрядчик безрезультатно назначил заказчику разумный срок для исполнения договора и заявил, что после безрезультатного истечения срока расторгнет договор (§ 9 абз. 2). Прежние работы рассчитываются по договорным ценам, к ним добавляется разумная компенсация по § 642 BGB (абз. 3). Более широкие требования сохраняются.

Альтернатива при неоплате или отсутствии обеспечения — § 650f BGB: после назначения срока вы можете отказаться от выполнения работ или расторгнуть договор.

Расторжение из-за перерыва

Если перерыв длится дольше 3 месяцев, каждая сторона по истечении этого времени может письменно расторгнуть договор (§ 6 абз. 7 VOB/B). Подробнее в статье Behinderungsanzeige.

Письменная форма и вручение

Расторжение строительного договора требует письменной формы (§ 650h BGB). На практике это означает:

• Собственноручная подпись и вручение оригинала. Простого электронного письма, как правило, недостаточно.
• Подтверждение вручения: курьер с протоколом, заказное письмо Einwurf-Einschreiben или личная передача с распиской в получении.
• Ясное заявление: «Я расторгаю договор от … по важной причине», с указанием причины и при необходимости запасным расторжением без причины.

После расторжения: установить состояние работ

По § 648a абз. 4 BGB каждая сторона договора может потребовать от другой участия в совместном установлении состояния работ. Если она отказывается участвовать или не является на согласованную или разумно назначенную встречу, на ней лежит бремя доказывания состояния работ на момент расторжения. Это не действует, если она не явилась по причинам, за которые не отвечает, и незамедлительно сообщила о них.

При расторжении по важной причине подрядчик вправе требовать вознаграждение только за часть, выполненную до расторжения (абз. 5). Право требовать возмещения ущерба расторжением не исключается (абз. 6).

Что сделать перед расторжением

1. Проверить договор: VOB/B согласована? Какие пункты регулируют расторжение и сроки?
2. Подтвердить причины: назначенные сроки, Mängelrügen, Mahnungen, фото, протоколы.
3. Назначение срока с предупреждением формально верно (по VOB/B обязательно).
4. Расторжение письменно с подтверждением вручения.
5. Состояние работ установить совместно: предложить дату и задокументировать.
6. Рассчитаться: Aufmaß (обмер), договорные цены, сэкономленное, компенсация.
7. Получить юридическую консультацию. Ошибочное расторжение может быть расценено как свободное расторжение или повлечь возмещение ущерба.

Необоснованное расторжение по важной причине часто толкуется как свободное расторжение: тогда подрядчик сохраняет вознаграждение за вычетом сэкономленного. Кто хочет подстраховаться, расторгает договор и в запасном порядке без причины. Это вопрос конкретного случая.

Частые вопросы

Источники и актуальность

• § 6 абз. 7, § 8 абз. 1–6 и § 9 VOB/B — расторжение (редакция 2016 года, сверено с текстом нормы в корпусе BauWalker)
• § 648 BGB — право заказчика на расторжение
• § 648a BGB — расторжение по важной причине
• § 650h BGB — письменная форма расторжения
• По состоянию на 19.10.2026. Разграничение важных причин сильно зависит от конкретного случая. Расторжение следует проверить юристу.
• Цитаты из норм приведены в переводе; решающей является немецкая редакция.