Kündigung des Bauvertrags: VOB/B und BGB im Überblick

Zwei Wege: ohne Grund und aus wichtigem Grund

Freie Kündigung durch den Auftraggeber. Er kann den Vertrag nach § 648 BGB und § 8 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B bis zur Vollendung der Leistung jederzeit kündigen. Der Auftragnehmer behält die vereinbarte Vergütung, muss sich aber anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung erspart oder durch anderweitigen Einsatz erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Nach § 648 BGB wird vermutet, dass dem Unternehmer 5 Prozent der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil zustehen.

Kündigung aus wichtigem Grund. § 648a BGB erlaubt beiden Seiten, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, wenn ihnen die Fortsetzung bis zur Fertigstellung nicht zugemutet werden kann (Abs. 1). Eine Teilkündigung ist möglich, wenn sie einen abgrenzbaren Teil betrifft (Abs. 2).

Kündigungsgründe des Auftraggebers nach VOB/B

§ 8 VOB/B nennt neben der freien Kündigung weitere Fälle:

• Insolvenz des Auftragnehmers (§ 8 Abs. 2): bei Zahlungseinstellung, Insolvenzantrag oder Eröffnung. Abrechnung der ausgeführten Leistungen nach § 6 Abs. 5; Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Restes.
• Mängel und Verzug (§ 8 Abs. 3): Der Auftraggeber kann kündigen, wenn in den Fällen des § 4 Abs. 7 und Abs. 8 Nr. 1 und des § 5 Abs. 4 die gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen ist. Voraussetzung ist also eine angemessene Frist mit Androhung der Kündigung.
• Wettbewerbsbeschränkende Abreden und Vergabeverstöße (§ 8 Abs. 4): nur in besonderen Fällen, mit kurzer Ausschlussfrist von 12 Kalendertagen nach Kenntnis des Kündigungsgrundes.

Nach der Kündigung nach Abs. 3 darf der Auftraggeber den noch nicht vollendeten Teil durch einen Dritten zu Lasten des Auftragnehmers ausführen lassen. Er kann auch auf die weitere Ausführung verzichten und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn die Ausführung für ihn kein Interesse mehr hat. Er darf Geräte, Gerüste und Stoffe gegen angemessene Vergütung nutzen und muss binnen 12 Werktagen nach Abrechnung mit dem Dritten eine Aufstellung der Mehrkosten schicken.

Kündigung durch den Auftragnehmer nach § 9 VOB/B

Der Auftragnehmer kann kündigen:

1. wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und ihn dadurch außerstande setzt, die Leistung auszuführen (Annahmeverzug),
2. wenn der Auftraggeber eine fällige Zahlung nicht leistet oder sonst in Schuldnerverzug gerät.

Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und erst zulässig, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und erklärt hat, dass er nach fruchtlosem Ablauf den Vertrag kündigen werde (§ 9 Abs. 2). Die bisherigen Leistungen werden nach den Vertragspreisen abgerechnet, dazu kommt eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB (Abs. 3). Weitergehende Ansprüche bleiben unberührt.

Eine Alternative bei ausbleibender Zahlung oder Sicherheit ist § 650f BGB: Sie können nach Fristsetzung die Leistung verweigern oder kündigen.

Kündigung wegen Unterbrechung

Dauert eine Unterbrechung länger als 3 Monate, kann jeder Teil nach Ablauf dieser Zeit den Vertrag schriftlich kündigen (§ 6 Abs. 7 VOB/B). Details bei Behinderungsanzeige.

Schriftform und Zustellung

Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form (§ 650h BGB). Das bedeutet in der Praxis:

• Eigenhändig unterschrieben und im Original zugegangen. Eine einfache E-Mail genügt in der Regel nicht.
• Zugangsnachweis: Bote mit Protokoll, Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung.
• Eindeutige Erklärung: „Ich kündige den Vertrag vom … aus wichtigem Grund“, mit Grund und, falls nötig, Hilfsweise-Kündigung ohne Grund.

Nach der Kündigung: Leistungsstand feststellen

Nach § 648a Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands mitwirkt. Verweigert sie die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Kündigungszeitpunkt. Das gilt nicht, wenn sie aus Gründen fernbleibt, die sie nicht zu vertreten hat und unverzüglich mitgeteilt hat.

Bei Kündigung aus wichtigem Grund ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil zu verlangen (Abs. 5). Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen (Abs. 6).

Was Sie vor einer Kündigung tun sollten

1. Vertrag prüfen: VOB/B vereinbart? Welche Ziffern regeln Kündigung und Fristen?
2. Gründe belegen: Fristsetzungen, Mängelrügen, Mahnungen, Fotos, Protokolle.
3. Fristsetzung mit Androhung formal richtig (nach VOB/B zwingend).
4. Kündigung schriftlich mit Zugangsnachweis.
5. Leistungsstand gemeinsam feststellen: Termin vorschlagen und dokumentieren.
6. Abrechnen: Aufmaß, Vertragspreise, Ersparnis, Entschädigung.
7. Rechtsberatung einholen. Eine fehlerhafte Kündigung kann als freie Kündigung gewertet werden oder Schadensersatz auslösen.

Eine unberechtigte Kündigung aus wichtigem Grund wird häufig als freie Kündigung ausgelegt: Der Auftragnehmer behält dann die Vergütung abzüglich Ersparnis. Wer sicher gehen will, kündigt hilfsweise auch ohne Grund. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• § 6 Abs. 7, § 8 Abs. 1 bis 6 und § 9 VOB/B – Kündigung (Fassung 2016, im BauWalker-Korpus gegen den Normtext geprüft)
• § 648 BGB – Kündigungsrecht des Bestellers
• § 648a BGB – Kündigung aus wichtigem Grund
• § 650h BGB – Schriftform der Kündigung
• Stand: 19.10.2026. Die Abgrenzung wichtiger Gründe ist stark einzelfallabhängig. Eine Kündigung sollte rechtlich geprüft werden.