Bauvertrag'ın feshi: VOB/B ve BGB'ye genel bakış

İki fesih yolu: sebepsiz fesih ve haklı nedenle fesih

İş sahibinin serbest feshi. İş sahibi sözleşmeyi § 648 BGB ve § 8 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B uyarınca edimin tamamlanmasına kadar her zaman feshedebilir. Yüklenici kararlaştırılan bedeli korur; ancak sözleşmenin sona ermesi yüzünden tasarruf ettiğini veya başka yerde çalışarak kazandığını ya da kötü niyetle kazanmayı ihmal ettiğini mahsup ettirmek zorundadır. § 648 BGB'ye göre, yükleniciye henüz yapılmamış kısım için bedelin yüzde 5'inin ait olduğu karine olarak kabul edilir.

Haklı nedenle fesih. § 648a BGB, her iki tarafa da, bitirmeye kadar sözleşmeyi sürdürmeleri kendilerinden beklenemiyorsa, fesih süresi gözetmeden fesih yapma hakkı verir (Abs. 1). Ayrılabilir bir kısmı ilgilendiriyorsa kısmi fesih mümkündür (Abs. 2).

VOB/B'ye göre iş sahibinin fesih nedenleri

§ 8 VOB/B, serbest fesihin yanında başka durumları da sayar:

• Yüklenicinin iflası (§ 8 Abs. 2): Ödemelerin durdurulması, iflas başvurusu veya iflasın açılması halinde. Yapılan edimler § 6 Abs. 5'e göre hesaplanır; kalan kısmın ifa edilmemesinden dolayı zararın tazmini.
• Kusurlar ve temerrüt (§ 8 Abs. 3): İş sahibi, § 4 Abs. 7 ile Abs. 8 Nr. 1 ve § 5 Abs. 4 durumlarında verilen süre sonuç alınmadan sona ermişse fesih yapabilir. Yani ön koşul, fesih ihtarlı makul bir süredir.
• Rekabeti kısıtlayıcı anlaşmalar ve ihale ihlalleri (§ 8 Abs. 4): yalnızca özel durumlarda, fesih nedeninin öğrenilmesinden itibaren 12 takvim günü gibi kısa bir hak düşürücü süreyle.

Abs. 3'e göre fesihten sonra iş sahibi henüz tamamlanmamış kısmı yüklenicinin hesabına üçüncü bir kişiye yaptırabilir. Uygulamanın kendisi için artık ilgi çekici olmaması halinde, ifanın sürdürülmesinden vazgeçip ifa edilmemesinden doğan zararın tazminini de isteyebilir. Cihazları, iskeleleri ve malzemeleri makul bir bedel karşılığında kullanabilir ve üçüncü kişiyle hesaplaşmadan sonra 12 Werktag içinde ek maliyetlerin dökümünü göndermek zorundadır.

§ 9 VOB/B'ye göre yüklenicinin feshi

Yüklenici şu durumlarda fesih yapabilir:

1. İş sahibi, kendisine düşen bir işlemi yapmaz ve bu yüzden yüklenicinin edimi yerine getirmesini imkânsız kılarsa (alacaklı temerrüdü),
2. İş sahibi vadesi gelmiş bir ödemeyi yapmazsa veya başka şekilde borçlu temerrüdüne düşerse.

Fesih yazılı bildirilmelidir ve ancak yüklenici iş sahibine sözleşmenin ifası için makul bir süreyi sonuçsuz vermişse ve süre sonuç alınmadan sona ererse sözleşmeyi feshedeceğini açıklamışsa geçerlidir (§ 9 Abs. 2). Şimdiye kadarki edimler sözleşme fiyatlarına göre hesaplanır; buna § 642 BGB'ye göre makul tazminat eklenir (Abs. 3). Daha ileri hakları saklıdır.

Ödeme veya teminat gelmediğinde bir alternatif § 650f BGB: Süre verdikten sonra edimi reddedebilir veya fesih yapabilirsiniz.

Kesinti nedeniyle fesih

Bir kesinti 3 aydan uzun sürerse, bu sürenin dolmasından sonra her iki taraf sözleşmeyi yazılı olarak feshedebilir (§ 6 Abs. 7 VOB/B). Ayrıntılar için Behinderungsanzeige.

Yazılı şekil ve tebliğ

Bir Bauvertrag'ın feshi yazılı şekil gerektirir (§ 650h BGB). Uygulamada bu şu demektir:

• Islak imzalı ve aslı ulaşmış olmalı. Basit bir e-posta kural olarak yetmez.
• Karşı tarafa ulaştığını kanıtlayan belge: Tutanaklı kurye, Einwurf-Einschreiben (posta kutusuna bırakılan taahhütlü mektup) veya teslim alındı belgesiyle elden teslim.
• Açık beyan: “… tarihli sözleşmeyi haklı nedenle feshediyorum”, nedenle birlikte ve gerekirse nedensiz yedek (hilfsweise) fesihle.

Fesihten sonra: Edim durumunun tespiti

§ 648a Abs. 4 BGB'ye göre her sözleşme tarafı, diğerinden edim durumunun ortak tespitine katılmasını isteyebilir. Katılmayı reddeder veya kararlaştırılan ya da makul belirlenen bir randevuya gelmezse, fesih anındaki edim durumu için ispat yükü ona geçer. Bu, sorumlu olmadığı ve gecikmeden bildirdiği nedenlerle gelmediyse geçerli değildir.

Haklı nedenle fesihte yüklenici yalnızca fesihe kadar yapılan kısım için bedel isteyebilir (Abs. 5). Zarar tazmini isteme hakkı fesihle dışlanmış olmaz (Abs. 6).

Fesihten önce ne yapmalısınız?

1. Sözleşmeyi kontrol edin: VOB/B kararlaştırılmış mı? Fesih ve süreleri hangi maddeler düzenliyor?
2. Nedenleri belgeleyin: Süre verme yazıları, Mängelrüge'ler, ihtarlar (Mahnung), fotoğraflar, tutanaklar.
3. İhtarlı süre vermeyi şekil bakımından doğru yapın (VOB/B'ye göre zorunlu).
4. Feshi yazılı ve ulaştığını kanıtlayabileceğiniz bir yolla yapın.
5. Edim durumunu birlikte tespit edin: Randevu önerin ve belgeleyin.
6. Hesaplaşın: Aufmaß, sözleşme fiyatları, tasarruf, tazminat.
7. Hukuki danışmanlık alın. Hatalı bir fesih serbest fesih olarak değerlendirilebilir veya zararın tazminini doğurabilir.

Haksız bir haklı nedenle fesih çoğu zaman serbest fesih olarak yorumlanır: Yüklenici o zaman bedeli eksi tasarruf olarak korur. Emin olmak isteyen, yedek olarak nedensiz de fesih yapar. Bu somut olayın sorusudur.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar ve güncellik

• § 6 Abs. 7, § 8 Abs. 1 bis 6 ve § 9 VOB/B – Fesih (2016 sürümü, BauWalker bilgi tabanındaki kanun metniyle karşılaştırılarak doğrulandı)
• § 648 BGB – İş sahibinin fesih hakkı
• § 648a BGB – Haklı nedenle fesih
• § 650h BGB – Feshin yazılı şekli
• Güncelleme tarihi: 19.10.2026. Haklı nedenlerin sınırı büyük ölçüde somut olaya bağlıdır. Bir fesih hukuken kontrol edilmelidir.
• Kanun metinlerinden alıntılar çeviri olarak verilmiştir; esas olan Almanca metindir.