Ceny materiałów rosną: co pozwala Bauvertrag, a co nie

Kto ponosi ryzyko cenowe?

Co do zasady wykonawca (Auftragnehmer). Kto składa ofertę, kalkuluje ceny materiałów i robocizny do ukończenia. Zamawiający (Auftraggeber) płaci uzgodnioną cenę. To rdzeń ceny stałej i ceny ryczałtowej.

§ 2 ust. 7 nr 1 VOB/B mówi to wyraźnie: Jeśli jako wynagrodzenie za świadczenie uzgodniono sumę ryczałtową, wynagrodzenie pozostaje niezmienione. Jeśli w trakcie zmieniają się tylko koszty zakupu, to nie jest to powód do zmiany ceny.

Kiedy mimo to możliwe jest dostosowanie?

1. Istotne odstępstwo świadczenia

Jeśli wykonane świadczenie odbiega od przewidzianego w umowie tak istotnie, że trzymanie się sumy ryczałtowej nie jest do przyjęcia, na żądanie przysługuje wyrównanie z uwzględnieniem dodatkowych lub mniejszych kosztów (§ 2 ust. 7 nr 1 zd. 2 VOB/B, z odesłaniem do § 313 BGB). Punktem wyjścia są podstawy ustalenia ceny.

Dotyczy to zmian świadczenia, nie ogólnych podwyżek cen.

2. Zmiana ilości lub świadczenia

Przy umowach z cenami jednostkowymi obowiązuje umowna cena jednostkowa, jeśli wykonana ilość odbiega nie więcej niż o 10 procent. Dla przekroczenia ponad 10 procent na żądanie należy uzgodnić nową cenę z uwzględnieniem dodatkowych lub mniejszych kosztów (§ 2 ust. 3 nr 1 i 2 VOB/B). Przy niedoborze obowiązuje reguła podwyższenia ceny jednostkowej (nr 3).

Dla zmienionych lub dodatkowych świadczeń obowiązują § 2 ust. 5 i 6 VOB/B (nowe ustalenie ceny, terminowe zapowiedzenie roszczenia o dodatkowe wynagrodzenie przy świadczeniach dodatkowych). W umowie według BGB §§ 650b i 650c BGB regulują prawo do wydawania poleceń i dostosowanie wynagrodzenia według faktycznie potrzebnych kosztów z odpowiednimi narzutami. Więcej w artykule Nachtrag w umowie o roboty budowlane.

3. Zakłócenie podstawy czynności prawnej (§ 313 BGB)

Jeśli okoliczności, które stały się podstawą umowy, po jej zawarciu poważnie się zmieniły, a strony nie zawarłyby umowy lub zawarłyby ją o innej treści, można żądać dostosowania, o ile jednej ze stron po uwzględnieniu wszystkich okoliczności, zwłaszcza umownego lub ustawowego podziału ryzyka, nie można zasadnie nakazać trzymania się niezmienionej umowy.

To wyjątek. Podwyżki cen należą do normalnego ryzyka przedsiębiorcy. Dostosowanie wchodzi w grę tylko przy nadzwyczajnych zmianach, a wtedy poprzeczka jest wysoko. Jeśli klauzule waloryzacyjne uzgodniono lub wyłączono, liczy się to przy podziale ryzyka.

Klauzule waloryzacyjne: właściwe narzędzie

Klauzula waloryzacyjna cen wiąże wynagrodzenie z rozwojem cen. Rozróżnia się:

• Klauzulę waloryzacyjną cen materiałów: dotyczy określonych materiałów (na przykład stal, miedź, materiały izolacyjne).
• Klauzulę waloryzacyjną płac: dotyczy zmian płac z układów zbiorowych.

Sektor publiczny stosuje je według stałych zasad: Vergabehandbuch des Bundes (federalny podręcznik udzielania zamówień) przewiduje klauzulę waloryzacyjną cen materiałów na przykład wtedy, gdy materiały są szczególnie wrażliwe cenowo, okres między ofertą a ukończeniem wynosi co najmniej 10 miesięcy (w uzasadnionych wyjątkowych przypadkach 6 miesięcy), a udział kosztów materiałów sięga co najmniej 1 procent szacowanej sumy zlecenia (VHB Bund, zasady cenowe). To wytyczne dla budów federalnych, które wiążą prywatnych zamawiających tylko przy włączeniu do umowy. Są jednak dobrą orientacją dla własnych klauzul.

Użyteczna klauzula reguluje:

1. Jakie materiały obejmuje.
2. Cenę bazową i datę odniesienia (na przykład cena w dniu złożenia oferty).
3. Jaki indeks lub dowód obowiązuje (indeks cen producenta, faktura dostawcy).
4. Próg (od jakiej zmiany cena się przesuwa) i okres.
5. Obowiązek wykazania.
6. Rozliczenie (narzuty, VAT).

Ochrona w ofercie

Zanim wyślesz ofertę:

• Ogranicz termin związania: „Ta oferta jest ważna do …”. Im dłuższe związanie, tym większe ryzyko.
• Zastrzeżenie cenowe dla materiałów o dużych wahaniach, o ile klient je zaakceptuje.
• Terminy dostaw i terminy realizacji ustalaj realistycznie. Opóźnienie może oznaczać dodatkowe ryzyko.
• Pozycje materiałowe wykazuj osobno, aby zmiany były zrozumiałe.
• Zaproponuj klauzulę waloryzacyjną, zwłaszcza przy długim czasie budowy.

A łańcuch dostaw?

Jeśli materiał nie jest dostępny, to co do zasady ryzyko zaopatrzenia wykonawcy. Przeszkoda wchodzi w grę tylko wtedy, gdy przyczyna leży w sferze ryzyka zamawiającego lub zachodzi siła wyższa (§ 6 ust. 2 VOB/B). Na ten temat i o zawiadomieniu: Behinderungsanzeige.

Po zawarciu umowy: postępowanie

1. Przeczytaj umowę: cena stała, ryczałt, klauzula waloryzacyjna, zastrzeżenie cenowe?
2. Wyjaśnij przyczynę: sama podwyżka cen czy zmiana świadczenia?
3. Nawiąż kontakt: negocjuj rzeczowo, przedstaw dowody (ceny dostawców, indeks).
4. Uzgodnij na piśmie: Nachtrag lub zmiana umowy.
5. Bez porozumienia: sprawdzenie prawne, zanim przerwiesz prace.

Najczęstsze pytania

Źródła i aktualność

• § 2 ust. 3, 5, 6 i 7 VOB/B – wynagrodzenie (wersja 2016, w korpusie BauWalker sprawdzona z tekstem przepisu)
• § 6 ust. 2 VOB/B – przeszkoda
• § 313 BGB – zakłócenie podstawy czynności prawnej
• §§ 650b, 650c BGB – prawo do wydawania poleceń, dostosowanie wynagrodzenia
• VHB Bund (wersja czytelna 2023), zasady dotyczące zastrzeżeń cenowych i klauzul waloryzacyjnych cen materiałów. Przepis administracyjny dla budów federalnych, nie ustawa.
• Stan na: 19.10.2026. Orzecznictwa dotyczącego dostosowania według § 313 BGB przy skokach cen tu nie analizowano.
• Cytaty z przepisów podano w tłumaczeniu; rozstrzygające jest brzmienie niemieckie.