Wiedza · Umowy i spory
Rękojmia na budowie: 4 czy 5 lat? VOB/B i BGB w porównaniu
To, czy obowiązuje termin czterech lat według VOB/B, czy pięciu lat według BGB, zależy od umowy. Sprawdź termin dokładnie, zanim utworzysz rezerwy, zaplanujesz Bürgschaft (poręczenie lub gwarancję) albo ocenisz roszczenia z tytułu starszych wad.
Ostatnia aktualizacja 20.10.2026 · 4 min czytania · Przepisy sprawdzone z tekstem ustawy i VOB
Najważniejsze w skrócie
- Bez odmiennego uzgodnienia roszczenia z tytułu wad przy obiektach budowlanych przedawniają się według VOB/B po 4 latach (§ 13 ust. 4 nr 1), a według BGB po 5 latach (§ 634a ust. 1 nr 2).
- Termin zaczyna biec od odbioru (Abnahme) (przy odbiorze częściowym dla odebranej części).
- Kto podstępnie zataił wadę, nie może powołać się na krótki termin (§ 634a ust. 3 BGB).
- Pisemna Mängelrüge (zgłoszenie wad) według § 13 ust. 5 VOB/B wydłuża roszczenie o usunięcie o 2 lata od doręczenia, ale nie przed upływem terminu podstawowego.
- „Gewährleistung” (rękojmia) to pojęcie potoczne. Prawnie chodzi o roszczenia z tytułu wad (Mängelansprüche).
Ważne na wstępie: nie ma jednolitej rękojmi
W codziennym języku często mówi się: „rękojmia wynosi 5 lat”. To prawda tylko w umowie o dzieło według BGB dotyczącej obiektu budowlanego (§ 634a ust. 1 nr 2 BGB). Według VOB/B dla obiektów budowlanych obowiązuje termin podstawowy 4 lat, jeśli w umowie nie uzgodniono terminu (§ 13 ust. 4 nr 1 VOB/B). Obie zasady obowiązują tylko w ramach swojej umowy. Jeśli strony uzgodniły termin, obowiązuje on, dopóki uzgodnienie jest skuteczne.
Terminy w skrócie
| Świadczenie | VOB/B | BGB |
|---|---|---|
| Obiekt budowlany | 4 lata (§ 13 ust. 4 nr 1) | 5 lat (§ 634a ust. 1 nr 2) |
| Inne dzieła: wytworzenie, konserwacja, zmiana rzeczy | 2 lata (§ 13 ust. 4 nr 1) | 2 lata (§ 634a ust. 1 nr 1) |
| Części przemysłowych instalacji paleniskowych stykające się z ogniem i izolujące spaliny | 1 rok | – |
| Instalacje maszynowe i elektrotechniczne z funkcją zależną od konserwacji, jeśli zamawiający (Auftraggeber) nie przekazuje konserwacji | 2 lata (§ 13 ust. 4 nr 2) | – |
| Świadczenia projektowe i nadzorcze dla obiektów budowlanych | – | 5 lat (§ 634a ust. 1 nr 2) |
Wyjątek dla instalacji obowiązuje tylko, jeśli nie uzgodniono inaczej i zamawiający zdecydował się nie przekazywać wykonawcy konserwacji.
Kiedy zaczyna biec termin?
- VOB/B: Termin zaczyna biec od odbioru całego świadczenia. Tylko przy samodzielnych, zamkniętych częściach zaczyna od odbioru częściowego (§ 13 ust. 4 nr 3).
- BGB: Przedawnienie zaczyna biec od odbioru (§ 634a ust. 2).
Dlatego data odbioru w protokole jest tak ważna. Zob. Odbiór robót budowlanych.
Podstępne zatajenie
Jeśli wykonawca (Unternehmer) podstępnie zataił wadę, roszczenia nie przedawniają się według krótkiego terminu, lecz w zwykłym terminie przedawnienia. Przy obiektach budowlanych przedawnienie następuje jednak nie przed upływem 5 lat (§ 634a ust. 3 BGB).
Mängelrüge według VOB/B
Według § 13 ust. 5 nr 1 VOB/B wykonawca (Auftragnehmer) musi na własny koszt usunąć wszystkie wady ujawnione w okresie przedawnienia, które wynikają ze świadczenia niezgodnego z umową, jeśli zamawiający zażąda tego na piśmie przed upływem terminu.
Skutek pisemnego zgłoszenia:
- Roszczenie o usunięcie zgłoszonych wad przedawnia się po 2 latach, liczonych od doręczenia żądania, jednak nie przed upływem terminów podstawowych według ustępu 4 lub uzgodnionego terminu.
- Po odbiorze świadczenia usunięcia wad dla tego świadczenia zaczyna biec nowy 2-letni termin, który również nie kończy się przed upływem terminu podstawowego.
- Jeśli wykonawca w odpowiednim terminie nie spełni wezwania, zamawiający może zlecić usunięcie wad na koszt wykonawcy (nr 2).
Dla zamawiającego oznacza to: zgłaszaj wady na piśmie, dopóki trwa termin. Dla wykonawcy: każde zgłoszenie potwierdzaj na piśmie i dokumentuj datę doręczenia.
Prawa zamawiającego
Przy wadach zamawiający (Besteller) może według § 634 BGB:
- żądać naprawienia (Nacherfüllung) (§ 635),
- sam usunąć wadę i żądać zwrotu wydatków (§ 637),
- odstąpić od umowy lub obniżyć wynagrodzenie (§§ 636, 323, 326 ust. 5, § 638),
- żądać odszkodowania lub zwrotu daremnych wydatków (§§ 636, 280 i nast., § 284).
Według VOB/B obowiązuje: jeśli usunięcie jest dla zamawiającego nie do przyjęcia, niemożliwe lub wymaga nieproporcjonalnie wysokiego nakładu, a wykonawca z tego powodu odmawia, zamawiający może obniżyć wynagrodzenie (§ 13 ust. 6 VOB/B, § 638 BGB).
Zatrzymanie części zapłaty
Jeśli zamawiający może żądać usunięcia wady, po wymagalności wolno mu zatrzymać odpowiednią część wynagrodzenia. Zwykle jest to podwójna wartość kosztów usunięcia (§ 641 ust. 3 BGB).
Wyłączenie odpowiedzialności przez Bedenkenanmeldung
Wady wynikające z opisu świadczenia, poleceń lub prac poprzedników zamawiającego nie rodzą odpowiedzialności wykonawcy, jeśli zgłosił on zastrzeżenia według § 4 ust. 3 VOB/B w odpowiednim czasie (§ 13 ust. 3 VOB/B). Zob. Bedenkenanmeldung.
Odstępstwa umowne
W praktyce termin często się wydłuża (na przykład do 5 lat w umowach z VOB/B). Czy klauzula w ogólnych warunkach umów jest skuteczna, to kwestia kontroli treści. Decydujące może być także to, czy VOB/B uzgodniono jako całość (tylko wtedy jej regulacja obowiązuje bez odrębnej kontroli treści). Zleć sprawdzenie takich kwestii w konkretnym przypadku.
Zasady praktyczne
- Zapisz datę odbioru i zanotuj koniec terminu (z buforem).
- Mängelrüge na piśmie i z potwierdzeniem doręczenia.
- Zabezpieczenie (Bürgschaft) dopasuj do terminu. Zob. Sicherheitseinbehalt i Bürgschaft.
- Przed zawarciem umowy sprawdź: czy uzgodniono VOB/B? Jaki termin przedawnienia wskazuje punkt umowy?
Najczęstsze pytania
Czy u rzemieślników zawsze obowiązuje termin 5 lat?
Nie. Dla obiektów budowlanych obowiązuje on w umowie według BGB. Przy uzgodnionej VOB/B termin podstawowy to 4 lata. Umowy mogą regulować inaczej.
Kiedy świadczenie jest „obiektem budowlanym” (Bauwerk)?
Na przykład budowa nowa, przebudowa i prace trwale połączone z budynkiem, które mają istotne znaczenie dla jego istnienia lub użytkowania. Rozgraniczenie jest w konkretnym przypadku kwestią prawną.
Czy przy odbiorze częściowym termin zaczyna biec od nowa?
Dla odebranej, samodzielnej części zaczyna biec od odbioru częściowego (§ 13 ust. 4 nr 3 VOB/B).
Czy Mängelrüge wydłuża całą rękojmię?
Dotyczy zgłoszonej wady. Roszczenie o usunięcie przedawnia się 2 lata po doręczeniu, ale nie przed upływem terminu podstawowego (§ 13 ust. 5 nr 1 VOB/B).
Czy po upływie terminu muszę jeszcze usuwać wady?
Po nastąpieniu przedawnienia wykonawca może odmówić świadczenia. Wyjątek: podstępne zatajenie.
Źródła i aktualność
- § 13 ust. 1 do 6 VOB/B – roszczenia z tytułu wad (wersja 2016, w korpusie BauWalker sprawdzona z tekstem przepisu)
- § 634 BGB – prawa zamawiającego przy wadach
- § 634a BGB – przedawnienie roszczeń z tytułu wad
- § 641 ust. 3 BGB – zatrzymanie
- Stan na: 19.10.2026. Orzecznictwa dotyczącego skuteczności odmiennych klauzul o przedawnieniu w ogólnych warunkach umów nie analizowano.
- Cytaty z przepisów podano w tłumaczeniu; rozstrzygające jest brzmienie niemieckie.
Tak to działa w BauWalker
BauWalker sprawdza Twój Bauvertrag (umowę o roboty budowlane) pod kątem VOB/B i BGB i pokazuje zasady przedawnienia z odesłaniem do punktu umowy. Ty decydujesz, co z tego wynika.
Ten materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Konkretne skutki zależą od Twojej umowy i okoliczności na budowie.
Czytaj dalej
Odbiór robót budowlanych (Abnahme): formalny, fikcyjny, z zastrzeżeniem
Jak przebiega odbiór (Abnahme) według VOB/B i BGB, kiedy uznaje się go za dokonany, co należy do protokołu odbioru i jakie skutki ma dla płatności, ciężaru dowodu i przedawnienia.
Sicherheitseinbehalt i Bürgschaft według VOB/B: jak prawidłowo z nich korzystać
Jak wysokie może być potrącenie, co zamawiający musi zrobić z pieniędzmi, kiedy możesz je wymienić na inne zabezpieczenie i kiedy zabezpieczenie trzeba zwrócić.
Analiza umowy – ryzyka z odniesieniem
Wgraj umowę o roboty budowlane: BauWalker sprawdza ją pod kątem VOB/B i BGB i pokazuje ryzyka z odniesieniem do punktu umowy.